Český realitní trh patří mezi nejdynamičtější segmenty domácí ekonomiky. Přestože se o něm často mluví jen v souvislosti s cenami bytů, jeho skutečná podoba je mnohem složitější – zahrnuje vlastnickou strukturu, regionální rozdíly, vývoj nabídky a poptávky i dopady hypoteční politiky. Jak je tedy realitní trh v ČR složený, kde se nejvíce obchoduje a jaké faktory ho určují?
Český nemovitostní trh je typický převahou vlastnického bydlení. Přibližně 80 % domácností bydlí ve vlastním, nájemní segment zůstává menší a převážně neregulovaný.
Tento historický model má kořeny v transformaci devadesátých let, kdy došlo k rozsáhlé privatizaci tehdejšího bytového fondu. Většina bytů proto dnes mění majitele prostřednictvím sekundárního trhu, zatímco novostavby tvoří menší, ale cenově dominantní část rezidenčního trhu.
Velikost trhu lze popsat několika způsoby – počtem transakcí, hodnotou prodejů nebo intenzitou výstavby. Ročně se v Česku prodá zhruba 70 až 80 tisíc nemovitostí pro bydlení, přičemž asi dvě třetiny tvoří byty a třetinu prodejů pravidelně tvoří rodinné domy.
V posledních dvou dekádách se realitní trh vyvíjí velmi dynamicky – reaguje na vývoj úrokových sazeb, ekonomický růst i dostupnost hypoték. V letech 2020 až 2021 dominovala extrémní poptávka, která vyvrcholila na začátku roku 2022, kdy byl trh zcela vyprodán a poptávka významně převyšovala nabídku. Tento stav vystřídalo prudké ochlazení po zvýšení sazeb ČNB a zpřísnění limitu LTV a DSTI. Nicméně trh se zastavil v okamžiku, kdy nebylo téměř co nabízet, takže ani prudký pokles poptávky nevedl okamžitě ke snížení cen.
Český realitní trh je silně koncentrovaný do dvou metropolí – Prahy a Brna. Praha dlouhodobě absorbuje více než třetinu všech developerských projektů a většinu investic do nového bydlení. Pražský trh na jedné straně tlačí rostoucí populace a zájem o vlastnictví nemovitostí rezidenty, na druhé pak vysoká návratnost investice pro developery.
Zbytek Česka má omezenější objem transakcí a nižší tempo výstavby, ale rostoucí zájem o regionální projekty ukazuje na postupné rozšiřování rezidenční aktivity i mimo největší města.
Naopak v oblasti starší výstavby, zejména bytů v panelové výstavbě, jsou velmi silně aktivní i další trhy. Například v Ústeckém kraji se dlouhodobě obchoduje větší množství panelových bytů než v hlavním městě.
Český trh je dlouhodobě v nerovnováze – poptávka převyšuje nabídku, zejména v Praze a Brně, a problém je na straně nedostatečné nabídky.
Důvody jsou především strukturální: nedostatek volných pozemků, nízké tempo výstavby, ale primárně velmi dlouhé povolovací procesy, které zpomalují development a neumožňují téměř žádné strategické plánování výstavby.
Dlouholetý deficit výstavby v obou metropolích je hlavním důvodem kontinuálního růstu cen.
Komerční a rezidenční část trhu se zásadně liší. Zatímco kancelářský a průmyslový segment ovládají institucionální investoři s dlouhodobým kapitálem, rezidenční trh zůstává v Česku doménou domácností a menších soukromých investorů. Jelikož je rezidenční část, zejména trh se staršími byty, trhem primárně široké veřejnosti, je jeho chování často daleko méně předvídatelné, citlivější na změny úrokových sazeb a dostupnosti úvěrů, a má větší společenský dopad.
V posledních letech se v Česku začínají více objevovat projekty typu Build-to-Rent (BTR) – tedy profesionálně spravované nájemní domy ve vlastnictví investorů.
Jde o reakci na rostoucí nedostupnost vlastnického bydlení a o snahu zprofesionalizovat nájemní segment. Oproti klasické výstavbě “na prodej” je v tomto případě ovšem násobně delší návratnost investice developera – zatímco při klasickém prodeji může jít o horizont jen několika let, u BTR se počítá s horizontem 20 až 30 let.
BTR projekty mohou v budoucnu pomoci stabilizovat nájemní trh, zvlášť v Praze a Brně, kde je poptávka po kvalitním nájemním bydlení nejvyšší.
Podle analýz společnosti Flat Zone dlouhodobě platí, že Česko, a zejména pak větší města, staví méně bytů, než by odpovídalo demografickému vývoji a prosté reprodukci bytového fondu.
Tempo výstavby zaostává od konce osmdesátých let a administrativní procesy povolování trvají v mezinárodním srovnání nejdéle v EU.
Za posledních 30 let máme nashromážděný dlouhodobý deficit ve výstavbě nových bytů jen v Praze v řádu několika desítek tisíc bytů.
Nedostatečné povolování se pak promítá i do budoucí nabídky. Takto nashromážděný aktuální deficit se v hlavním městě odhaduje mezi 30 000 až 50 000 byty.
Jedním z největších rizik vnímání trhu je krátkodobá paměť. Žijeme v rychlé době a tak je pro nás nejdůležitější to, co se děje teď, nebo to, co provázelo velmi blízkou minulost.
K pochopení skutečné situace je ale nutné sledovat dlouhodobé vztahy mezi nabídkou, poptávkou, sazbami a demografií.
Flat Zone při svých analýzách pracuje s mnoha indikátory. Mezi hlavní patří například:
1️⃣ nabídka bytů a její délka,
2️⃣ vývoj hypotečních sazeb,
3️⃣ počet vydaných povolení a zahájených staveb,
4️⃣ demografické změny a migrace,
5️⃣ poměr cen nemovitostí a příjmů domácností.
Dlouhodobě bude trh ovlivňovat především dostupnost financování a tempo výstavby. Jediným smysluplným řešením se nabízí promyšlená výstavba nových bytů ve velkých městech, tam, kde je dlouhodobý nedostatek.
Naopak nabídku v menších městech by mohl ovlivnit také demografický vývoj. Dle dat analýzy Flat Zone z roku 2025 je totiž v Česku aktuálně více než 360 000 (tedy více než 19 %) bytů vlastněných lidmi ve věku více než 70 let.